御彩轩和彩名堂区别
作者: 来源: 日期:2022年07月03日
编者按:本文作者为盈彩美居业主,业主解读自已的楼盘更具深度,更具参考意义,也欢迎各业主投稿解读自已的楼盘。
以下为正文:
大家好,就叫我菜菜吧,关注球哥已久,平日里也喜欢去踩盘。预算算到最高在450w以下,先说结论,买的是盈彩。
踩过美林湖畔,金碧世纪花园,中海康城,兰亭盛荟,黄埔花园,品秀星樾,铂世湾。
以下内容都是2019年6-11月份情况。
先说美林湖畔
美林湖畔的东南向三房成交价在4.8-5w(楼梯楼除外),总价都要上到480甚至500w以上,房源也很少,业主价格也很坚挺。之前我还想考虑美林的楼梯三房(可以在450w以下)。
有个微信好友说“我实在难以想象等我有了娃,我还要抱着娃爬楼梯的样子”,于是就果断放弃了楼梯的选择。但是不得不说美林的楼梯95方三房两卫阳台朝南,南北对流如果楼层不高住起来真的很舒服。

地铁站的三溪街区图
盈彩美居的位置
同样在三溪地铁口附近,除了靠近地铁口的美林湖畔,就是距离地铁口1.3km的盈彩美居了,从地铁口步行到小区约20min,也有频次很高的电瓶车接驳,保证有座,一辆电瓶车坐十来个人,上下班高峰期需要排队。
今年疫情暂时停了,现在不知道恢复没有,盈彩美居到地铁站主要是靠此电瓶车接驳,如果没有那么就要自备一辆自行车锁在地铁口了,因为,上下班期间你别想在路上能找到共享单车,如果你看到了,可能你前边那个人呼呼跑过去扫走了。
(如果去盈彩的应该是写三溪—乐购 经盈彩美居小学)
增量和利好
距离盈彩美居正门有13号线2期【珠村站】正在建设,预计2022年底通车。
13号线2期(鱼珠到朝阳站)
13号线1期是鱼珠—新沙,已通车
盈彩美居楼栋的介绍
整个小区分3期建设,一期是云彩轩、聚彩轩、汇彩轩、华彩轩,小区楼栋命名只有1,2,3,6,8,9. 建成于2003年,当前南向评估价在4.5-4.6w左右。云彩聚彩,汇彩华彩互相对称。一期外立面当时的设计是色彩鲜艳,可想而知经过十余年是比较显旧的。
二期是碧彩轩、明彩轩、御彩轩,建成于2004年,碧彩明彩互相对称,御彩轩是楼王位置。当前碧彩东向中层中高层评估价在4.5-4.6w。成交价在4-4.6w左右。
比如说东南朝向楼层不错的可能在4.5-4.6,比如说北向或西向楼层还不好的可能在4,而北向或西北楼层不错景观不错的可能在4.1-4.2.
三期菁品园独立于一二期,有菁玥轩和菁晖轩两排,建成于2005年。菁晖轩东南朝向望外,望生态园,这个生态园很大一片绿地,不知后期有何规划,我担心的是后期如果建楼,现在望远辽阔的景观将大折价。三期东南评估价可到4.7w。
我是很喜欢三期东南望生态园的,不过现在放盘价很高 都在4.7以上。
三期外立面是现代风格,还比较耐看,但看房时有些房子墙上有多处不明细微垂直裂缝,和漏水情况,可以注意。
菁晖轩东南望生态园 图1
菁晖轩东南望生态园 图2
盈彩美居小区图
盈彩美居的价格
我知道的成交(2019年的):
一期西向两房76方 320w成交价
二期明彩轩东南向 92方的三房一卫 418w成交
一期聚彩轩南向三房两卫 中高层 107方 成交价分别是470-475w和480-485w左右
二期碧彩轩101方东向带衣帽间低楼层 430-435w
三期菁玥西南86方 368w 均价4.3左右
三期菁晖东北靠外边101方一次性付款412w
三期菁晖北偏东望花园92方 均价4.5左右
目前三期东南向放盘价很高而且业主都不急卖 如果东南向中层可以考虑4.6w买入
【当前放盘价的调整我看到了 业主挂牌价很高,一二期基本到4.5,三期 5打上,但是我也看到有心成交的业主,一二期仍然是在4.3-4.5左右,4.5就是南或者东南,三期估计得4.5-4.8了】
三期5万以上就实在没必要了。
盈彩美居链家历史成交记录
盈彩美居的户型
可以参考下图,是我搞到最详细的图了。
户型参考 不完全正确 具体某栋还要看具体的
三房的户型有:
一期朝北3+1 96方
一期朝南3+1 88方
二期朝南,阳台侧出3+1,91方
二期朝东 3+1方 带衣帽间98/100.88方,中介说衣帽间可以改卫生间,有一个改造成功案例,实际还要找师傅看
【一期朝东的对着市场那条路,太吵;二期碧彩明彩朝西的对着汇彩路,噪音太大灰尘太大】
明彩东南 97/91方 3+1
每一栋都有这样的户型图 可以留意
其他
盈彩3+2户型放盘少,价格也比较高,属于刚需改善型。2房占比比较多成交也比较活跃但2房如今成交价都在320左右,可以考虑金碧世纪花园的2房。尽量挑盈彩的3+1或3+2户型。
盈彩小区是一个环绕型,就意味着外围户型会受噪音影响或看路,聚彩就得朝北望花园,朝南就是望广场;明彩东南也是望路和小学;碧彩东向望花园但有一个西向房间,三期的菁玥有几座是挨着小学早上会有小学的噪音,菁玥菁晖靠外边的几座会有路的噪音和停车场景观,要根据自己的实际情况有所取舍。
同样450预算在盈彩只可以买到3+1房,而去到不远处的金碧世纪花园可以横着挑100方或者108方3+2户型。
菁玥的某个房间风景
盈彩美居对应学校
幼儿园有盈彩幼儿园汇彩分园,现已转成公办幼儿园,小学是盈彩美居小学,初中对应广州市第十八中学。
据业主反馈,小学生源和成绩都还是可以的,但是小孩准备上初中的时候很多业主就准备换房了,寻觅更好的初中学位,十八中评价很一般。但也许吧日后会变,毕竟现在400w拿真金白银冲进去的新的接盘侠素质更高了。
2020年7月最新房价补充更新
上文所提到的数据是2019.6-2019.11的踩盘记录。
现在的情况是盈彩美居房源缺缺,挂盘价一二期虚高都在4.5以上。稍微好点的一言不合上5,如遇到诚心想卖的业主还可以试试谈,不然这价格实在是难以入手了。
朋友从年后一直看到现在,越看越心累,看着好多看过的觉得还行的房卖掉,说后悔没有早点开始看。吐槽的就是没啥好的房子,好点的业主直接说首付多少多少,准备好了嘛?砍价的不用来看房了,现在我更建议他们去看海珠和番禺了。
黄埔和天河都在慢热中。笋盘被消化,挂出的房源很多钓钓鱼而已,入手难度增加,现在看来去年底包括2.3月疫情恐慌期入手的群众应该是无比庆幸的。
以下是近期成交的数据:
92.96朝西385 单价4.14
87方东南429 单价4.93
当时看不上挂了大半年的御彩轩顶楼东南107方3+2改成办公室必须要全装修业主一直坚持480也480成交了 单价4.48(主卧望出去是类似停车场的场景,顶楼风比较大)
6月链家放出来成交的有4套,4月有4套,由此可见成交热度是上去了,要知道2019.4-2020.4链家都是没成交记录的。
100.87 5楼3+1东向朝花园挂牌468,同户型之前成交在430-435 可做参考。能不能砍下30万看你本事了,老铁。
球哥说两句
这盘没啥说的,很热门,我们成交也不少;这一带也是投资客重点布局的位置,唯一缺点是现在业主叫价太高了,我们近一个月也被反价反到哭。
还是那句,当大家都看好的时候,就没有好的价格了。
也欢迎大家投稿写写自已买入的楼盘,深度一点;供各位读者们买房参考也好,吹嘘一下自已小区房价也好嘛,还有稿费收。
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