御彩轩和彩名堂区别

编者按：本文作者为盈彩美居业主，业主解读自已的楼盘更具深度，更具参考意义，也欢迎各业主投稿解读自已的楼盘。

以下为正文：

大家好，就叫我菜菜吧，关注球哥已久，平日里也喜欢去踩盘。预算算到最高在450w以下，先说结论，买的是盈彩。

踩过美林湖畔，金碧世纪花园，中海康城，兰亭盛荟，黄埔花园，品秀星樾，铂世湾。

以下内容都是2019年6-11月份情况。

先说美林湖畔

美林湖畔的东南向三房成交价在4.8-5w（楼梯楼除外），总价都要上到480甚至500w以上，房源也很少，业主价格也很坚挺。之前我还想考虑美林的楼梯三房（可以在450w以下）。

有个微信好友说“我实在难以想象等我有了娃，我还要抱着娃爬楼梯的样子”，于是就果断放弃了楼梯的选择。但是不得不说美林的楼梯95方三房两卫阳台朝南，南北对流如果楼层不高住起来真的很舒服。

地铁站的三溪街区图

盈彩美居的位置

同样在三溪地铁口附近，除了靠近地铁口的美林湖畔，就是距离地铁口1.3km的盈彩美居了，从地铁口步行到小区约20min，也有频次很高的电瓶车接驳，保证有座，一辆电瓶车坐十来个人，上下班高峰期需要排队。

今年疫情暂时停了，现在不知道恢复没有，盈彩美居到地铁站主要是靠此电瓶车接驳，如果没有那么就要自备一辆自行车锁在地铁口了，因为，上下班期间你别想在路上能找到共享单车，如果你看到了，可能你前边那个人呼呼跑过去扫走了。

（如果去盈彩的应该是写三溪—乐购 经盈彩美居小学）

增量和利好

距离盈彩美居正门有13号线2期【珠村站】正在建设，预计2022年底通车。

13号线2期（鱼珠到朝阳站）

13号线1期是鱼珠—新沙，已通车

盈彩美居楼栋的介绍

整个小区分3期建设，一期是云彩轩、聚彩轩、汇彩轩、华彩轩，小区楼栋命名只有1,2,3,6,8,9. 建成于2003年，当前南向评估价在4.5-4.6w左右。云彩聚彩，汇彩华彩互相对称。一期外立面当时的设计是色彩鲜艳，可想而知经过十余年是比较显旧的。

二期是碧彩轩、明彩轩、御彩轩，建成于2004年，碧彩明彩互相对称，御彩轩是楼王位置。当前碧彩东向中层中高层评估价在4.5-4.6w。成交价在4-4.6w左右。

比如说东南朝向楼层不错的可能在4.5-4.6，比如说北向或西向楼层还不好的可能在4，而北向或西北楼层不错景观不错的可能在4.1-4.2.

三期菁品园独立于一二期，有菁玥轩和菁晖轩两排，建成于2005年。菁晖轩东南朝向望外，望生态园，这个生态园很大一片绿地，不知后期有何规划，我担心的是后期如果建楼，现在望远辽阔的景观将大折价。三期东南评估价可到4.7w。

我是很喜欢三期东南望生态园的，不过现在放盘价很高 都在4.7以上。

三期外立面是现代风格，还比较耐看，但看房时有些房子墙上有多处不明细微垂直裂缝，和漏水情况，可以注意。

菁晖轩东南望生态园 图1

菁晖轩东南望生态园 图2

盈彩美居小区图

盈彩美居的价格

我知道的成交（2019年的）：

一期西向两房76方 320w成交价

二期明彩轩东南向 92方的三房一卫 418w成交

一期聚彩轩南向三房两卫 中高层 107方 成交价分别是470-475w和480-485w左右

二期碧彩轩101方东向带衣帽间低楼层 430-435w

三期菁玥西南86方 368w 均价4.3左右

三期菁晖东北靠外边101方一次性付款412w

三期菁晖北偏东望花园92方 均价4.5左右

目前三期东南向放盘价很高而且业主都不急卖 如果东南向中层可以考虑4.6w买入

【当前放盘价的调整我看到了 业主挂牌价很高，一二期基本到4.5，三期 5打上，但是我也看到有心成交的业主，一二期仍然是在4.3-4.5左右，4.5就是南或者东南，三期估计得4.5-4.8了】

三期5万以上就实在没必要了。

盈彩美居链家历史成交记录

盈彩美居的户型

可以参考下图，是我搞到最详细的图了。

户型参考 不完全正确 具体某栋还要看具体的

三房的户型有：

一期朝北3+1 96方

一期朝南3+1 88方

二期朝南，阳台侧出3+1，91方

二期朝东 3+1方 带衣帽间98/100.88方，中介说衣帽间可以改卫生间，有一个改造成功案例，实际还要找师傅看

【一期朝东的对着市场那条路，太吵；二期碧彩明彩朝西的对着汇彩路，噪音太大灰尘太大】

明彩东南 97/91方 3+1

每一栋都有这样的户型图 可以留意

其他

盈彩3+2户型放盘少，价格也比较高，属于刚需改善型。2房占比比较多成交也比较活跃但2房如今成交价都在320左右，可以考虑金碧世纪花园的2房。尽量挑盈彩的3+1或3+2户型。

盈彩小区是一个环绕型，就意味着外围户型会受噪音影响或看路，聚彩就得朝北望花园，朝南就是望广场；明彩东南也是望路和小学；碧彩东向望花园但有一个西向房间，三期的菁玥有几座是挨着小学早上会有小学的噪音，菁玥菁晖靠外边的几座会有路的噪音和停车场景观，要根据自己的实际情况有所取舍。

同样450预算在盈彩只可以买到3+1房，而去到不远处的金碧世纪花园可以横着挑100方或者108方3+2户型。

菁玥的某个房间风景

盈彩美居对应学校

幼儿园有盈彩幼儿园汇彩分园，现已转成公办幼儿园，小学是盈彩美居小学，初中对应广州市第十八中学。

据业主反馈，小学生源和成绩都还是可以的，但是小孩准备上初中的时候很多业主就准备换房了，寻觅更好的初中学位，十八中评价很一般。但也许吧日后会变，毕竟现在400w拿真金白银冲进去的新的接盘侠素质更高了。

2020年7月最新房价补充更新

上文所提到的数据是2019.6-2019.11的踩盘记录。

现在的情况是盈彩美居房源缺缺，挂盘价一二期虚高都在4.5以上。稍微好点的一言不合上5，如遇到诚心想卖的业主还可以试试谈，不然这价格实在是难以入手了。

朋友从年后一直看到现在，越看越心累，看着好多看过的觉得还行的房卖掉，说后悔没有早点开始看。吐槽的就是没啥好的房子，好点的业主直接说首付多少多少，准备好了嘛？砍价的不用来看房了，现在我更建议他们去看海珠和番禺了。

黄埔和天河都在慢热中。笋盘被消化，挂出的房源很多钓钓鱼而已，入手难度增加，现在看来去年底包括2.3月疫情恐慌期入手的群众应该是无比庆幸的。

以下是近期成交的数据：

92.96朝西385 单价4.14

87方东南429 单价4.93

当时看不上挂了大半年的御彩轩顶楼东南107方3+2改成办公室必须要全装修业主一直坚持480也480成交了 单价4.48（主卧望出去是类似停车场的场景，顶楼风比较大）

6月链家放出来成交的有4套，4月有4套，由此可见成交热度是上去了，要知道2019.4-2020.4链家都是没成交记录的。

100.87 5楼3+1东向朝花园挂牌468，同户型之前成交在430-435 可做参考。能不能砍下30万看你本事了，老铁。

球哥说两句

这盘没啥说的，很热门，我们成交也不少；这一带也是投资客重点布局的位置，唯一缺点是现在业主叫价太高了，我们近一个月也被反价反到哭。

还是那句，当大家都看好的时候，就没有好的价格了。

也欢迎大家投稿写写自已买入的楼盘，深度一点；供各位读者们买房参考也好，吹嘘一下自已小区房价也好嘛，还有稿费收。

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